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      “營改增”培訓

      點擊:3184次 發布日期:2016年6月2日

      主講人:張文明   
      國家一級注冊稅務師
      山東省注冊稅務師協會理事

      臨沂國信稅務師事務所有限公司

      目錄

      一、“營改增”概況

      二、增值稅與營業稅的區別

      三、增值稅有關規定及“營改增”試點實施辦法

      四、營業稅改征增值稅試點有關事項的規定

      五、“營改增”對相關行業的影響

      六、“營改增”稅收優惠政策

      七、“營改增”后需要注意的工作事項

      八、案例分析

      九、怎樣合理避稅、正常納稅

      十、其他行業的稅收管理規定

       

       

       

       

       

      一、營改增的概況

      (一)為何要實施營業稅改征增值稅?

      將營業稅改征增值稅,有利于完善稅制,消除重復征稅;

      有利于降低企業稅收成本,增強企業發展能力;

      有利于優化投資、消費和出口結構,促進國民經濟健康協調發展。

      稅率   

      在現行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎上,新增11%6%兩檔低稅率。租賃有形動產等適用17%稅率,交通運輸業、建筑業等適用11%稅率,其他部分現代服務業適用6%稅率。

      計稅方式  

      交通運輸業、建筑業、郵電通信業、現代服務業、文化體育業、銷售不動產和轉讓無形資產,原則上適用增值稅一般計稅方法。

      金融保險業和生活性服務業,原則上適用增值稅簡易計稅方法。目前已確定上述兩個行業的稅率為6%。

      營改增“五步曲”

      第一步,2014年繼續實行營改增擴大范圍;

      第二步,2016年基本實現營改增全覆蓋;

      第三步,進一步完善增值稅稅制;

      第四步,完善增值稅中央和地方分配體制;

      第五步,實行增值稅立法。

      二、增值稅與營業稅的區別

          營業稅是價內稅,銷貨方收到的款項就是銷售價款;增值稅為價外稅,銷貨方收到的貨款包括銷售價款和稅款,“價”可理解為“銷售價款”,銷售價款即為計稅基礎。

      三、增值稅有關規定及“營改增”試點實施辦法

          2016323日財政部、國家稅務總局聯合下發了財稅〔201636號《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》

      經國務院批準,自201651日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人,納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。

      什么是增值稅?

      增值稅是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說,增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅,也就是由消費者負擔,有增值才征稅沒增值不征稅。

      營業稅改征增值稅試點實施辦法

      納稅人和扣繳義務人:在中華人民共和國境內(以下稱境內)銷售服務、無形資產或者不動產(以下稱應稅行為)的單位和個人,為增值稅納稅人,應當按照本辦法繳納增值稅,不繳納營業稅。

      銷售服務、無形資產或者不動產,是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產,但屬于下列非經營活動的情形除外:

      (一)行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業性收費。

      1.由國務院或者財政部批準設立的政府性基金,由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;

      2.收取時開具省級以上(含省級)財政部門監(。┲频呢斦睋;

      3.所收款項全額上繳財政。

      (二)單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務。

      (三)單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。

      (四)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

      下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產:

      (一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

      (二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

      (三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

      增值稅暫行條例中視同銷售的規定

      單位或者個體工商戶的下列行為,視同銷售貨物:
      (一)將貨物交付其他單位或者個人代銷;
      (二)銷售代銷貨物;
      (三)設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人,將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售,但相關機構設在同一縣(市)的除外;
      (四)將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目;
        

      (五)將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費;
      (六)將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資,提供給其他單位或者個體工商戶;
      (七)將自產、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者;
      (八)將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。

      納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。

      應稅行為的年應征增值稅銷售額(以下稱應稅銷售額)超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人,未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。

      年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。

      營業稅改征增值稅試點實施辦法

      符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務總局制定。

      除國家稅務總局另有規定外,一經登記為一般納稅人后,不得轉為小規模納稅人。

      增值稅稅率

      17% :銷售或進口貨物、提供應稅勞務、提供有形動產租賃服務

      13% :銷售或進口稅法列舉的五類貨物

      11% :提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務,銷售不動產,轉讓無形資產

      6%: 提供現代服務業服務(有形動產租賃服務之外)、 增值電信服務、貸款利息收入等

      零稅率:納稅人出口貨物;列舉的應稅服務

      3%征收率:一般納稅人采用簡易辦法征稅適用

      增值稅計稅方法

      增值稅的計稅方法,包括一般計稅方法、簡易計稅方法。

      一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅

        當期應納增值稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

      一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,但一經選擇,36個月內不得變更。

      增值稅一般計稅方法

      一般計稅方法的應納稅額,是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式:

      應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

      當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時,其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

      增值稅銷項稅額的計算

      銷項稅額,是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式:

      銷項稅額=銷售額×稅率

      一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額,納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的,按照下列公式計算銷售額:

      銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)

      銷售額的確定

      銷售額,是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用,財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

      價外費用,是指價外收取的各種性質的收費,但不包括以下項目:

      (一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。

      (二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

      價外費用,包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。

      納稅人的銷售額通常按納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用確定。但36號文規定,在一些特殊情形下,納稅人可以從全部價款中扣除特定項目以確定銷售額。

      進項稅額,是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產,支付或者負擔的增值稅額。

      下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣:

      (一)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統一發票,下同)上注明的增值稅額。

      (二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

      (三)購進農產品,除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外,按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為:

      進項稅額=買價×扣除率

      買價,是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。

      購進農產品,按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。

      (四)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產,自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

      增值稅扣稅憑證

      增值稅扣稅憑證,是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。

      例:一般納稅人A自一般納稅人B處,購買貨物取得增值稅普通發票,不得抵扣進項稅額

      一般納稅人A自小規模納稅人C處,購買貨物取得普通發票,不得抵扣進項稅額。

      下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:

      (一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產,僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。

      納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

      營業稅改征增值稅試點實施辦法

      (二)非正常損失的購進貨物,以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

      (三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

      (四)非正常損失的不動產,以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

      (五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

      納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產,均屬于不動產在建工程。

      (六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

      (七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

      本條第(四)項、第(五)項所稱貨物,是指構成不動產實體的材料和設備,包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

      非正常損失,是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質,以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

      不得抵扣進項稅

      適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額,按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額:

      不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額)÷當期全部銷售額

      主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。

      不得抵扣進項稅

      納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

      二、增值稅扣稅憑證抵扣期限

      國稅函[2009]617號《國家稅務總局關于調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知 》規定:

      一、增值稅一般納稅人取得201011日以后開具的增值稅專用發票、公路內河貨物運輸業專用發票和機動車銷售專用發票,應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證,并在認證通過的次月申報期內,向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。

      二、實行海關進口增值稅專用繳款書(以下簡稱海關繳款書)“先比對后抵扣”管理辦法的增值稅一般納稅人取得201011日以后開具的海關繳款書,應在開具之日起180日內向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》(包括紙質資料和電子數據)申請稽核比對。

      逾期未認證發票什么情況還可認證?

      國家稅務總局公告2011年第50   國家稅務總局關于逾期增值稅扣稅憑證抵扣問題的公告

      (一)因自然災害、社會突發事件等不可抗力因素造成增值稅扣稅憑證逾期;
          (二)增值稅扣稅憑證被盜、搶,或者因郵寄丟失、誤遞導致逾期;
          (三)有關司法、行政機關在辦理業務或者檢查中,扣押增值稅扣稅憑證,納稅人不能正常履行申報義務,或者稅務機關信息系統、網絡故障,未能及時處理納稅人網上認證數據等導致增值稅扣稅憑證逾期;

          (四)買賣雙方因經濟糾紛,未能及時傳遞增值稅扣稅憑證,或者納稅人變更納稅地點,注銷舊戶和重新辦理稅務登記的時間過長,導致增值稅扣稅憑證逾期;

      (五)由于企業辦稅人員傷亡、突發危重疾病或者擅自離職,未能辦理交接手續,導致增值稅扣稅憑證逾期;

      (六)國家稅務總局規定的其他情形。

        增值稅報繳稅款期限的規定

      1.納稅人以1個月或者1個季度為納稅期的,自期滿之日起15日內申報納稅;

      2.納稅人進口貨物,應當自海關填發海關進口增值稅專用繳款書之日起15日內繳納 稅款

        增值稅專用發票開具要求

      國稅發[2006]156號第十一條 專用發票應按下列要求開具:
          1、項目齊全,與實際交易相符;
          2、字跡清楚,不得壓線、錯格;
          3、發票聯和抵扣聯加蓋財務專用章或者發票專用章;
          4、按照增值稅納稅義務的發生時間開具。

      對不符合上列要求的專用發票,購買方有權拒收。

        專用發票的作廢處理

      專用發票的作廢處理有即時作廢和符合條件作廢兩種。即時作廢是指開具時發現有 誤的;符合條件作廢是指一般納稅人在開具專用發票當月,發生銷貨退回、開票有誤等情 形,收到退回的發票聯、抵扣聯符合作廢條件的。符合作廢條件是指同時具有下列情形:

      1. 收到退回的發票聯、抵扣聯時間未超過銷售方開票當月;

      2. 銷售方未抄稅并且未記賬;

      3. 購買方未認證或者認證結果為“納稅人識別號認證不符”“專用發票代碼、號碼認證 不符”。

      作廢專用發票須在防偽稅控系統中將相應的數據電文按“作廢”處理,在紙質專用發票 (含未打印的專用發票)各聯次上注明“作廢”字樣,全聯次留存。

      簡易計稅方法

      簡易計稅方法的應納稅額,是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額,不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式:

      應納稅額=銷售額×征收率

      第三十五條 簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額,納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的,按照下列公式計算銷售額:

      銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

      兼營行為的計稅方法

      納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產,適用不同稅率或者征收率的,應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的,從高適用稅率。

      納稅人兼營免稅、減稅項目的,應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的,不得免稅、減稅。

      增值稅紅字發票

      納稅人發生應稅行為,開具增值稅專用發票后,發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的,應當按照國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票;未按照規定開具紅字增值稅專用發票(國稅發2006156號)的,不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規定扣減銷項稅額或者銷售額。

      價格明顯偏低的處理辦法

      納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的,或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的,主管稅務機關有權確定銷售額。

      不具有合理商業目的,是指以謀取稅收利益為主要目的,通過人為安排,減少、免除、推遲繳納增值稅稅款,或者增加退還增值稅稅款。

      銷項稅額的時間界定

      增值稅納稅人銷售貨物或提供了應稅勞務后,什么時間計算銷項稅額,關系到當期銷 項稅額的大小。關于銷項稅額的確定時間,總的原則是:銷項稅額的確定不得滯后。稅法對此作了嚴格的規定,具體確定銷項稅額的時間根據納稅義務發生時間 的有關規定執行。

      增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為:

      (一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

      收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

      取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

      營業稅改征增值稅試點實施辦法

      (二)納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

      (三)納稅人從事金融商品轉讓的,為金融商品所有權轉移的當天。

      (四)納稅人發生本辦法第十四條規定情形的,其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

      (五)增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。

      不得開具增值稅專用發票的情形

      納稅人發生應稅行為,應當向索取增值稅專用發票的購買方開具增值稅專用發票,并在增值稅專用發票上分別注明銷售額和銷項稅額。

      屬于下列情形之一的,不得開具增值稅專用發票:

      (一)向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。

      (二)適用免征增值稅規定的應稅行為。

      銷售不動產范圍:

      銷售不動產,是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產,是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產,包括建筑物、構筑物等。

      轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的,轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的,以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的,按照銷售不動產繳納增值稅。

      營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告 

      一、增值稅發票開具

      (一)稅務總局編寫了《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》(以下簡稱編碼,見附件),并在新系統中增加了編碼相關功能。自201651日起,納入新系統推行范圍的試點納稅人及新辦增值稅納稅人,應使用新系統選擇相應的編碼開具增值稅發票。北京市、上海市、江蘇省和廣東省已使用編碼的納稅人,應于51日前完成開票軟件升級。51日前已使用新系統的納稅人,應于81日前完成開票軟件升級。

      (二)按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅,且不得全額開具增值稅發票的(財政部、稅務總局另有規定的除外),納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時,通過新系統中差額征稅開票功能,錄入含稅銷售額(或含稅評估額)和扣除額,系統自動計算稅額和不含稅金額,備注欄自動打印“差額征稅”字樣,發票開具不應與其他應稅行為混開。

      (三)提供建筑服務,納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時,應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣(市、區)名稱及項目名稱。

      (四)銷售不動產,納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時,應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼(無房屋產權證書的可不填寫),“單位”欄填寫面積單位,備注欄注明不動產的詳細地址。

      (五)出租不動產,納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時,應在備注欄注明不動產的詳細地址。

      (六)個人出租住房適用優惠政策減按1.5%征收,納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時,通過新系統中征收率減按1.5%征收開票功能,錄入含稅銷售額,系統自動計算稅額和不含稅金額,發票開具不應與其他應稅行為混開。

      (七)稅務機關代開增值稅發票時,“銷售方開戶行及賬號”欄填寫稅收完稅憑證字軌及號碼或系統稅票號碼(免稅代開增值稅普通發票可不填寫)。

      (八)國稅機關為跨縣(市、區)提供不動產經營租賃服務、建筑服務的小規模納稅人(不包括其他個人),代開增值稅發票時,在發票備注欄中自動打印“YD”字樣。

      二、其他納稅事項

      (一)原以地市一級機構匯總繳納營業稅的金融機構,營改增后繼續以地市一級機構匯總繳納增值稅。

      同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的金融機構,經省(自治區、直轄市、計劃單列市) 國家稅務局和財政廳()批準,可以由總機構匯總向總機構所在地的主管國稅機關申報繳納增值稅。

      (二)增值稅小規模納稅人應分別核算銷售貨物,提供加工、修理修配勞務的銷售額,和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規模納稅人銷售貨物,提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元),銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的,自201651日起至20171231日,可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。

      (三)按季納稅申報的增值稅小規模納稅人,實際經營期不足一個季度的,以實際經營月份計算當期可享受小微企業免征增值稅政策的銷售額度。

      按照本公告第一條第(三)項規定,按季納稅的試點增值稅小規模納稅人,20167月納稅申報時,申報的20165月、6月增值稅應稅銷售額中,銷售貨物,提供加工、修理修配勞務的銷售額不超過6萬元,銷售服務、無形資產的銷售額不超過6萬元的,可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。

      (四)其他個人采取預收款形式出租不動產,取得的預收租金收入,可在預收款對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

      四、營業稅改征增值稅試點有關事項的規定

        不征收增值稅項目:

      1.根據國家指令無償提供的鐵路運輸服務、航空運輸服務,屬于《試點實施辦法》第十四條規定的用于公益事業的服務。

      2.存款利息。

      3.被保險人獲得的保險賠付。

      營業稅改征增值稅試點有關事項的規定

      4.房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。

      5.在資產重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

      營業稅改征增值稅試點有關事項的規定

      貸款服務以提供貸款服務取得的全部利息及利息性質的收入為銷售額。

      營業稅改征增值稅試點有關事項的規定

      房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

      房地產老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016430日前的房地產項目。

      銷售不動產的特殊規定:

      1.一般納稅人銷售其2016430日前取得(不含自建)的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

      2.一般納稅人銷售其2016430日前自建的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

      3.房地產開發企業中的一般納稅人,銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

      4.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

      房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后,以自己的名義立項銷售的,屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。

      一般納稅人征收管理:銷售額

      房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下:

      銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%

      一般納稅人征收管理:銷售額

      當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:

      當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

      當期銷售房地產項目建筑面積,是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房  地產項目可供銷售建筑面積,是指房地產項目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

      支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

      一般納稅人征收管理:銷售額

      一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況,扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

      一般納稅人征收管理:銷售額

      一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

      一般納稅人征收管理:銷售額

      房地產老項目,是指:

      (一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016430日前的房地產項目;

      (二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016430日前的建筑工程項目。

      一般納稅人征收管理:預繳稅款

      第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

      第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算:

      應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

      適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算。

      一般納稅人征收管理:進項稅額

      一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的,應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規!睘橐罁M行劃分。

      不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規!路康禺a項目總建設規模)

      五、“營改增”對相關行業的影響
         (一)銷售不動產

      一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,其2016430日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款,未開具營業稅發票的,可以開具增值稅普通發票,不得開具增值稅專用發票。

      銷售不動產的特殊規定:

      適用一般計稅方法的規定:

      1.一般納稅人銷售其201651日后取得(不含自建)的不動產,應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額,按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

      納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法

      本辦法所稱取得的不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

      房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本辦法。

      納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法

      其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產,區分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款:

      (一)以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的,計算公式為:

      應預繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%

      納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法

      (二)以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據的,計算公式為:

      應預繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%

      納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法

      第八條 納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的,應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則,不得扣除。

      上述憑證是指:

      (一)稅務部門監制的發票。

      (二)法院判決書、裁定書、調解書,以及仲裁裁決書、公證債權文書。

      (三)國家稅務總局規定的其他憑證。

      納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法

       納稅人轉讓其取得的不動產,向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款,可以在當期增值稅應納稅額中抵減,抵減不完的,結轉下期繼續抵減。

      納稅人以預繳稅款抵減應納稅額,應以完稅憑證作為合法有效憑證。

      2.一般納稅人銷售其201651日后自建的不動產,應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

      3.一般納稅人銷售其2016430日前取得的不動產(不含自建),適用一般計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額,按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

      4.房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目,以及一般納稅人出租其2016430日前取得的不動產,適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用,按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

      5.一般納稅人銷售其2016430日前自建的不動產,適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

      營改增對相關行業的影響
      (二)不動產抵扣的規定

        試點納稅人進項稅額的特殊規定:

      1、適用一般計稅方法的試點納稅人,201651日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者201651日后取得的不動產在建工程,其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%

      2、取得不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產,不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

      不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法

      增值稅一般納稅人(以下稱納稅人)201651日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產,以及201651日后發生的不動產在建工程,其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

      取得的不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

      納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產,屬于不動產在建工程。

      房地產開發企業自行開發的房地產項目,融資租入的不動產,以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物,其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

      納稅人201651日后購進貨物和設計服務、建筑服務,用于新建不動產,或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的,其進項稅額依照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。

      不動產原值,是指取得不動產時的購置原價或作價。

      上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物,是指構成不動產實體的材料和設備,包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

      納稅人按照本辦法規定從銷項稅額中抵扣進項稅額,應取得201651日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

      上述進項稅額中,60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進項稅額,于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

      待抵扣進項稅額記入“應交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算,并于可抵扣當期轉入“應交稅金—應交增值稅(進項稅額)”科目。

      對不同的不動產和不動產在建工程,納稅人應分別核算其待抵扣進項稅額。

      納稅人應建立不動產和不動產在建工程臺賬,分別記錄并歸集不動產和不動產在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況,留存備查。

      營改增對相關行業的影響
      (三)不動產經營租賃服務

      1.一般納稅人出租其2016430日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016430日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產,應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

      不動產經營租賃服務的特殊規定:

      一般納稅人出租其201651日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產,應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

      試點前發生的業務處理

      1.試點納稅人發生應稅行為,按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的,因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額,截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分,不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減,應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。

      2.試點納稅人發生應稅行為,在納入營改增試點之日前已繳納營業稅,營改增試點后因發生退款減除營業額的,應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。

      3.試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為,因稅收檢查等原因需要補繳稅款的,應按照營業稅政策規定補繳營業稅。

      營改增對相關行業的影響
      (四)原增值稅一般納稅人規定

      (一)進項稅額:

      1.原增值稅一般納稅人購進服務、無形資產或者不動產,取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額為進項稅額,準予從銷項稅額中抵扣。

      201651日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者201651日后取得的不動產在建工程,其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

      融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物,其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

      2.原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇,其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。

      3.原增值稅一般納稅人從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產,按照規定應當扣繳增值稅的,準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額為自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

      納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的,應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

      4.原增值稅一般納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務,用于《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》所列項目的,不屬于《增值稅暫行條例》第十條所稱的用于非增值稅應稅項目,其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。

      5.原增值稅一般納稅人購進服務、無形資產或者不動產,下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:

      1)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費。其中涉及的無形資產、不動產,僅指專用于上述項目的無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。

      納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

      2)非正常損失的購進貨物,以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

      3)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

      4)非正常損失的不動產,以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

      5)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

      納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產,均屬于不動產在建工程。

      6)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

      7)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

      上述第(4)點、第(5)點所稱貨物,是指構成不動產實體的材料和設備,包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

      納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

      營業稅改征增值稅試點有關事項的規定

        增值稅期末留抵稅額。

      原增值稅一般納稅人兼有銷售服務、無形資產或者不動產的,截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額,不得從銷售服務、無形資產或者不動產的銷項稅額中抵扣。

      一般納稅人注銷時存貨及留抵稅額處理問題

      一般納稅人注銷或被取消輔導期一般納稅人資格,轉為小規模納稅人時,其存貨不作進項稅額轉出處理,其留抵稅額也不予以退稅。

      財稅〔201643 契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知

      營業稅改征增值稅后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據有關問題明確如下:
         一、計征契稅的成交價格不含增值稅。
         二、房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅。
       財稅〔201643 契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知

      三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
      《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目。

      財稅〔201643 契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知

      四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值,計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。
        個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值稅額,在計算轉租所得時予以扣除。

      五、免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。


        六、“營改增”稅收優惠政策

      農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務,家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治,免征增值稅。

      營業稅改征增值稅稅收優惠政策

      農業機耕,是指在農業、林業、牧業中使用農業機械進行耕作(包括耕耘、種植、收割、脫粒、植物保護等)的業務;排灌,是指對農田進行灌溉或者排澇的業務;病蟲害防治,是指從事農業、林業、牧業、漁業的病蟲害測報和防治的業務;農牧保險,是指為種植業、養殖業、牧業種植和飼養的動植物提供保險的業務;

      相關技術培訓,是指與農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護業務相關以及為使農民獲得農牧保險知識的技術培訓業務;家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治業務的免稅范圍,包括與該項服務有關的提供藥品和醫療用具的業務。

      統借統還業務中,企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平,向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息,免征增值稅。

      統借方向資金使用單位收取的利息,高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的,應全額繳納增值稅。

      統借統還業務,是指:

      1)企業集團或者企業集團中的核心企業向金融機構借款或對外發行債券取得資金后,將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位,下同),并向下屬單位收取用于歸還金融機構或債券購買方本息的業務。

      2)企業集團向金融機構借款或對外發行債券取得資金后,由集團所屬財務公司與企業集團或者集團內下屬單位簽訂統借統還貸款合同并分撥資金,并向企業集團或者集團內下屬單位收取本息,再轉付企業集團,由企業集團統一歸還金融機構或債券購買方的業務。

      個人銷售住房政策規定:

        1.北上廣深之外的地區:

       個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

        2.北上廣深地區:

        個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

      、“營改增”后需要注意的工作事項

      1.梳理供應商的納稅登記信息,確定是否為增值稅一般納稅人,進行明細登記,以備采購時合理確定供應商。

      2.做好招投標項目預算報價的銜接。

      3.進行增值稅合規工作的準備,包括制定增值稅申報和發票管理的流程,進行相關財務和稅務人員的培訓;

      4.對企業的系統進行調整,適應增值稅的核算和申報要求;

      5.根據政策,具體分析公司的業務模式和組織架構,判斷是否需要進行調整;

      6.理解新規并積極利用新規的優惠政策使企業獲益;

      7.對法規尚未明確的問題,及時向稅務機關和專業機構咨詢。

      8.上述行業以外的企業也需要判斷自己業務上下游企業在營改增中受到的影響,復核供應鏈,與供應商和客戶進行充分的溝通。

      9.簡易辦法備案

      、案例分析

      一、房地產業案例分析

      某房地產公司(位于沂水縣),20165月發生下列業務:

      1、本月出售濟南市區的某商城3000平方米,預收款1.5億元(專票,5%),總可售建筑面積9000平方米,該地塊土地出讓金1億元;

      2、本月只支付商城裝修款2000萬元(專票,3%);

      3、本月收到泰安地塊(房地產項目)設計費增值稅專用發票120萬元,建筑業增值稅專用發票5000萬元(3%),購買房地產電梯、消防設備等增值稅專用發票2000萬元(17%);

      4、本月,總裁決定為公司蓋一棟辦公室,支付設計費200萬元(專票,6%),購買混凝土等輔料1000萬元(專票,3%),工程監理費80萬元(專票,6%),環評費30萬元(專票,6%),施工費2000萬元(11%,專票);

      請模擬商城按一般計稅方法和簡易計稅方法下,其他項目均為一般計稅方法下,當月預交稅款及應納稅款分別是多少?如何申報增值稅?

      第一步,首先確定是否可以采用簡易計稅

        20165月在出售,說明是老項目,可以采用簡易計稅方法。

        商城作為簡易計稅項目,應納稅額計算時不可扣除地價款。

      第二步,計算項目地預繳稅款

        預繳稅金=預收款/1+5%*3%=15000/1+5%*3%=429萬元

        20166月初在濟南市國稅局申報繳納預交稅款429萬元,發票由公司開具。

      第三步,計算項目應納稅額

        項目應納稅金=含稅收入/1+5%*5%=15000/1+5%*5%=714萬元。

      第四步,計算公司進項稅額

      1)因為執行了簡易計稅方法,所以商城的裝修款的進項稅額不允許抵扣。

      2)泰安的項目,實行一般計稅方法,其進項稅額可以抵扣

        120/1+6%*6%+5000/1+3%*3%+2000/1+17%*17%=443萬元

      3)房地產業建設不動產,所有的進項稅可以一次扣除,不考慮分期問題;但如果建設的不動產是要以固定資產在賬面核算,其進項稅的一部分需要分期進行抵扣,如設計費進項稅、購買材料和貨物的進項稅,建筑服務費進項稅。

      公司取得的進項稅發票可以抵扣,但由于是自建不動產,增值稅專用發票需要考慮分期抵扣問題。

      ①進項稅額總額=200/1+6%*6%+1000/1+3%*3%+80/1+6%*6%+30/1+6%*6%+2000/1+11%*11%=244.87萬元。

      ②待抵扣進項稅額=200/1+6%*6%*40%+1000/1+3%*3%*40%+2000/1+11%*11%*40%=95.46萬元(需第13個月抵扣)

      第五步,匯總信息并填申報表

      1、商城預繳稅款429萬元;

      2、商城應納稅款714萬元;

      3、泰安地塊可抵扣進項稅額443萬元;

      4、自用辦公樓進項稅總額244.87萬元,可抵扣進項稅額149.41萬元,應轉入待抵扣進項稅額95.46萬元。

      注:申報表有部分隱藏

       

       

      如果將錦繡商城改為一般計稅方法計算:

      第一步,計算項目預交稅金

        濟南市項目預交稅金=預收款/1+11%*3%=15000/1+11%*3%=405.41萬元

      第二步,計算項目的銷項稅額

        因為是采用一般計稅方法,所以地價款允許扣除

        銷項稅額=(銷售額-允許扣除的地價款)/1+11%*11%

        =15000-10000/9000*3000/1+11%*11%

        =1156.17萬元

      第三步,項目的進項稅額

         進項稅額=2000/1+3%*3%=58.25萬元

       

      、怎樣合理避稅、正常納稅?

         1、首先不要多繳稅款、充分享受稅收優惠

      例:雇傭殘疾人達到一定的比例,增值稅限額即征即退,資源綜合利用,增值稅即征即退;國債利息收入;符合條件的居民企業股息紅利收入;安置殘疾人工資加計扣除;購置環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的投資抵免等所得稅的優惠

      2、從合同、付款、賬務處理上規避涉稅風險。

      、其他行業的稅收管理規定

      生產制造業-鋼管行業沒有專門的文件的規定,按照一般的通用規定執行。

      房地產企業的所得稅按照201131號文的相關規定進行收入與成本的核算,2010201號文確認完工產品、201435號公告;土地增值稅按照暫行條例、2006187號、200621號、200991號、2010220號、 20151

       金融企業,由于目前稅務機關賬務的金融企業是取得人民銀行頒發金融經營許可證的單位,民融未取得金融許可證,所以目前對金融機構的壞賬準備金不適用民融企業,只能按照201125號公告中的一般企業管理扣除。利息收入按照201636號文規定的納稅義務時間確定。所得稅按照所得稅法規定的合同約定的收息日期確定。

      問題集錦:

      一、關于房地產開發企業適用簡易計稅方法的對象問題

      部分房地產企業對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑,不清楚是以房地產項目為對象還是以整個納稅主體為對象。

      房地產業按項目管理是基本原則,這是針對房地產行業特點專門作出的特殊政策安排,類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法,是對房地產行業實實在在的利好。遵循這一原則,房地產開發企業是否適用簡易計稅方法,并非取決于自己的身份,而是以房地產項目為對象的。舉例來說,一個房地產開發企業有A、B兩個項目,A項目適用簡易計稅方法并不影響B項目選擇一般計稅方法。這一原則對于建筑企業選擇簡易計稅方法同樣適用。

       二、關于房地產開發企業土地價款扣除問題

      部分房地產企業“一次拿地、一次開發”,按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例,計算可以扣除的土地價款,政策規定清晰;但如果房地產企業“一次拿地、分次開發”,如何扣除土地成本?可供銷售建筑面積如何確定?

      房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的,這一操作模式與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致,因而,對“一次拿地、分次開發”的情形,要分為兩步走,第一步,要將一次性支付土地價款,按照土地面積在不同項目中進行劃分固化;第二步,對單個房地產項目中所對應的土地價款,要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比,進行計算扣除。

       三、關于房地產開發企業預收款開票問題

      《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

      營改增前,企業收到預收款后,開具由山東省地稅局統一印制的收據,作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號,管理上類似于發票,購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。

      營改增后,為保證不影響購房者正常業務辦理,允許房地產開發企業在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發票,待正式交易完成時,對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅,同時開具全額的增值稅發票。

      四、關于房地產開發企業跨縣(市、區)預繳稅款問題

          目前出臺的營改增政策中,對房地產開發企業銷售跨縣自行開發的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款,并未進行相關規定。

          本著不影響現有財政利益格局的原則,建議房地產開發企業在每個項目所在地均辦理營業執照和稅務登記,獨立計算和繳納稅款;對于未在項目所在地辦理稅務登記的,參照銷售不動產的稅務辦法進行處理,在不動產所在地按照5%進行預繳,在機構所在地進行納稅申報,并自行開具發票,對于不能自行開具增值稅發票的,可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。

       五、關于房地產開發企業自行開發產品出租有關問題

      《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36 號)以及《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>》(國家稅務總局公告2016 年第16 號)規定,房地產開發企業如果是小規模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法;如果是一般納稅人,則要根據取得不動產的時間來判定,2016 4 30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法;2016 5 1 日以后取得的不動產屬于“新”的不動產,出租時適用的是一般計稅方法。

      對此問題,有人認為房地產開發企業自行開發的產品用于出租并沒有進行明文規定。16 號公告中明確,取得的不動產,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業自行開發的產品屬于自建取得,所以適用普遍規定。

      六、關于個人二手房購買時間的確定問題

      《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》中規定:對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

      對于住房購買時間,參照《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔200589號)規定,個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間(以兩者時間孰先為準)。

      七、關于房地產開發企業預收款開票問題

      《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

      營改增前,企業收到預收款后,開具由山東省地稅局統一印制的收據,作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號,管理上類似于發票,購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。

      營改增后,為保證不影響購房者正常業務辦理,允許房地產開發企業在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發票,在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票,在發票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款,待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時,不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現,將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。

      山東省《全面推開營改增試點政策指引》(一)中“關于房地產開發企業預收款開票問題”的指引同時廢止。

      八、關于“已繳納營業稅未開具營業稅發票”問題

       23號公告中明確規定:“納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票,201651日以后需要補開發票的,可于20161231日前開具增值稅普通發票”。上述規定的出臺明確了已繳納營業稅但未開具發票事宜如何銜接以及具體的時限要求,納稅人發生上述情形在開具普通發票時暫選擇“零稅率”開票,同時將繳納營業稅時開具的發票、收據及完稅憑證等相關資料留存備查,在發票備注欄單獨備注“已繳納營業稅”字樣。

      秉持“對于征稅主體發生的一項應稅行為,不重復征稅”的原則,對適用上述情況開具的增值稅普通發票,不再征收增值稅,也不通過申報表體現。

      九、關于房地產開發企業2016430日前已在地稅機關申報繳納營業稅,正式銷售時增值稅發票開具問題

      房地產企業正式銷售時,為方便納稅人辦理房產過戶,避免出現“一套房產、兩張發票”的情形,在正式開具不動產發票時建議采取以下方式:

      (一)不動產已全額繳納營業稅,本次開票不涉及稅款補退

      此種情況參照本指引中上條“關于已繳納營業稅未開具營業稅發票問題”進行處理;

       

      (二)不動產已部分繳納營業稅,本次開票需要再征收增值稅

      此種情況暫可通過新系統中差額征稅開票功能進行開票。首先,錄入含稅銷售額(或含稅評估額),然后錄入扣除額。此處“扣除額”=該套房產已繳納營業稅金額/5%,系統自動計算稅額和不含稅金額,備注欄自動打印“差額征稅”字樣。

      在填報增值稅納稅申報表時,已征收營業稅對應的收入暫不通過申報表體現,僅填報增值稅應稅收入。

      十、關于房地產開發企業預收款范圍問題

      房地產開發企業取得的預收款包括定金、分期取得的預收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。

      誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。

      十一、房地產開發企業允許扣除的土地價款范圍問題

      36號文規定,選擇適用一般計稅方法的房地產開發企業,以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

       

      房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用,包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、征收補償款、開發規費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。

      目前,符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金,扣除憑證為省級以上(含省級)財政部門監(。┲频呢斦睋。

      十二、房地產開發企業已交營業稅補開發票問題

      納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票,201651日以后需要補開發票的,可于20161231日之前開具增值稅普通發票(稅務總局另有規定的除外)。

      對于房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目,其2016430日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款,未開具營業稅發票的,可以開具增值稅普通發票,并且不受上述條款時間的限制。

      十三、轉租不動產適用簡易計稅方法問題

      轉租人于2016430日前租入不動產,于201651日之后進行轉租,視為將2016430日前取得的不動產對外出租,收取的租金可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅。

      十四、其他個人采取預收款形式出租不動產享受小微企業免征增值稅政策問題

      其他個人采取預收款形式出租不動產,取得的預收租金收入,可在預收款對應的租賃期內平均分攤,分攤后月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。鑒于根據現行規定,小微企業免征增值稅優惠政策,執行期限為20171231日止。為此,對于租賃期較長,在20171231日之后對應的租金收入,應該規定計算繳納增值稅。

       

      例如:納稅人(其他個人)于201611日將不動產對外出租,收取預收款300萬元,租賃期為10年,則201611日至201712312年對應的租金收入免征增值稅,201811日至202512318年對應的租金收入按規定計算繳納增值稅。

       十五、關于人防車位計稅問題

      對于出售沒有獨立產權的車位或儲藏間,雖然購買方并未取得完全的占有權、使用權、收益權、處置權,但本著實質重于形式的原則,并從尊重交易雙方習慣出發,可暫按照出售不動產進行處理。

      十六、房地產開發企業總分機構之間土地價款扣除問題

      房地產開發企業以總機構的名義競拍土地,并支付土地價款,交由分支機構開發,則相關的土地價款允許按照政策規定在分支機構進行扣除。

      十七、房地產開發企業“買房送裝修、送家電”征稅問題

      房地產開發企業銷售住房贈送裝修、家電,作為房地產開發企業的一種營銷模式,其主要目的為銷售住房。購房者統一支付對價,可參照混合銷售的原則,按銷售不動產適用稅率申報繳納增值稅。

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